In oktober 2011 heeft de gemeenteraad van Amsterdam ingestemd met de Nota Nieuwe Amsterdamse Woonruimteverdeling. Doel is dat Amsterdammers makkelijker en sneller een woning kunnen vinden. De gemeenteraad heeft tevens besloten om de vergunnings- en inkomensgrens voor vergunningplichtige woningen naar boven bij te stellen. De Regioraad heeft hier op 13 december mee ingestemd. Met de maatregel wordt voorkomen dat het aantal betaalbare huurwoningen door het nieuwe woningwaarderstelsel (15/25 puntenregel) te veel afneemt en blijft er voldoende woningaanbod voor de middeninkomens. Bovendien is het systeem hiermee aanmerkelijk vereenvoudigd.

Wijziging huisvestingsvergunning
Een huisvestingsvergunning is vanaf 1 januari 2012 verplicht voor nieuwe huurders van een huurwoning met een huur tot aan de huurtoeslaggrens/liberaliseringsgrens (€ 664,66), overeenkomend met 142 punten volgens het woningwaarderingsstelsel.

Daarnaast is per 1 januari voor particuliere verhuurders de aparte grens voor de inkomenstoets afgeschaft. Voortaan geldt voor alle nieuwe huurders van een vergunningplichtige woning dat het belastbare gezinsinkomen niet hoger mag zijn dan € 43.000,00 per jaar. Voor corporaties ligt die grens op de door de Europese Commissie vastgestelde grens van
€ 34.085,00.

Vanaf 2012 geldt dus:

 

Leges
Per 1 januari 2012 worden de leges voor de huisvestingsvergunning met 3% verhoogd. In onderstaande tabel ziet u de wijzigingen.
 

U weet dan natuurlijk ook dat de fiscus met ingang van de aangifte over het jaar 2010 een receptuur voorschrijft waarmee u de waarde in het economisch verkeer, ofwel de WEV, voor verhuurde woonruimte moet berekenen. En u weet ook dat er in de receptuur voor de aangifte over het jaar 2011 iets is veranderd ten opzichte van 2010.

Aangifte 2011
In 2012 doet u aangifte over het belastingjaar 2011. Ten opzichte van de berekening van de WEV die goed voor de aangifte over het jaar 2010 zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd.
In 2010 gold voor ongesplitste panden, waarvan de afzonderlijke woonruimten verhuurd waren op 1 januari 2010, per definitie dat de WEV 60% was van de WOZ waarde. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2011 mag in plaats daarvan per verhuurde woonruimte (meestal een verdieping van het pand) een bedrag van € 20.000 van de WOZ waarde worden afgetrokken. Wordt voor het pand of de woning jaarlijks erfpacht betaald (dat kan in termijnen zijn), dan mag van de WZ waarde ook nog 20 x de jaarlijkse erfpacht worden afgetrokken in het geval dat het pand niet gesplitst is, of 17 x de jaarlijkse erpacht indien het pand wel gesplitst is, of e woning zelfstandig en grondgebonden is. Het laatste is bijvoorbeeld het geval bij een rijwoning, twee-onder-een kapwoning of vrijstaande woning. Na aftrek van een of beide correcties blijft de gecorrigeerde WOZ waarde over.

Vervolgens wordt de verhouding tussen de kale jaarhuur en de WOZ waarde bepaald doormiddel van de deling kale jaarhuur/WOZ waarde.
Met de gevonden waarde kunt u in de tabel opzoeken wel deel van de gecorrigeerde WOZ Waarde u moet opgeven als WEV. Daartoe vermenigvuldigt u de gecorrigeerde WOZ waarde met het in de tabel gevonden percentage (leegwaarderatio).

Veel gestelde vragen:

Meer functies in een pand
Hoe moet ik een pand bestaande uit verschillende functies waarderen?
Zijn in een pand verschillende functies ondergebracht, dan moeten de afzonderlijke delen worde gewaardeerd.

Monumenten
Geldt er een uitzondering voor panden die op de monumentenlijst staan?
Nee. Voor monumenten geldt dezelfde benadering.

Garageboxen
Hoe moet ik garageboxen waarderen in box III?
Bij de waardering van garageboxen gaat de inspecteur uit van 100% van de WOZ waarde. Voor garageboxen bestaat nagenoeg nog geen huurbescherming.


Er is bij de gemeente bezwaar gemaakt tegen de WOZ beschikking
Indien u inmiddels een nieuwe beschikking hebt ontvangen van de gemeente en de gemeente heeft de waarde verlaagd, dan werkt u vanzelfsprekend met de lagere waarde. Als de uitkomst van de beslissing op uw bezwaar onbevredigend is kunt u nog overwegen in beroep te gaan tegen de beslissing. Dit moet u dan wel doen binnen zes weken van de dagtekening van de beslissing.
Voor de belastingaangifte moet u voorlopig wel uitgaan van de beschikking van de gemeente. Als u bezwaar gemaakt hebt tegen de WOZ beschikking die u begin 2011 van de gemeente hebt ontvangen en de gemeente heeft niet voor 31 december 2011 op uw bezwaar een beslissing genomen, dan kunt u vanaf 1 januari 2012 de gemeente in gebreken stellen. Neemt de gemeente dan binnen 14 dagen nog geen beslissing op uw bezwaar, dan wordt de gemeente een dwangsom aan u verschuldigd, die kan oplopen tot …€ 1.260,00. Ook in dat geval werkt u voorlopig met de WOZ waarde uit de beschikking.

Bezwaar maken tegen de WOZ beschikking is ook in 2012 zinvol!

 

De achterliggende motivering hiervoor was dat de huurder niet schadeplichtig is jegens de verhuurder, aangezien de curator de huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen door opzegging op grond van de wet. De verhuurder kan derhalve het missen van toekomstige huurpenningen vanwege deze tussentijdse beëindiging niet verhalen op de bankgarantie.
In de meeste huurovereenkomsten voor met name bedrijfsruimte is overeengekomen dat de huurder een bankgarantie stelt met een grootte van maximaal drie maanden huur. Deze bankgarantie wordt afgegeven voor de duur van de huurovereenkomst en blijft meestal geldig gedurende een aantal maanden na beëindiging van de huurovereenkomst.
In de bankgarantie stelt de bank zich tegenover de verhuurder onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant voor alles wat de huurder aan verhuurder verschuldigd zal zijn uit hoofde van de huurovereenkomst. Daarnaast verplicht de bank zich vaak ook om als eigen schuld aan de verhuurder te vergoeden alle schade die verhuurder lijdt doordat de huurovereenkomst in geval van faillissement of surseance van betaling tussentijds wordt beëindigd, zodat de gemiste huurpenningen bij faillissement worden gedekt.
Terwijl voorheen de verhuurder de bankgarantie wel kon innen om geleden schade als gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een bepaling in de huurovereenkomst, nadat de huurder failliet was gegaan, heeft de rechter in het bewuste arrest van 14 januari 2011 beslist dat bij beëindiging door opzegging van de huurovereenkomst op grond van de Faillissementswet verhuurder geen recht op schadevergoeding heeft. De verhuurder kan in dat geval de schade, de gemiste huurpenningen na afloop van de huurovereenkomst, niet verhalen op de afgegeven bankgarantie. De Hoge Raad stelt dat strikt onderscheid dient te worden gemaakt tussen beëindiging van de huurovereenkomst middels opzegging op grond van de Faillissementswet en tussentijdse beëindiging door ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een regeling in de huurovereenkomst. In dat laatste geval kan de huurder schadeplichtig zijn.

De motivering achter de beslissing van de Hoge Raad is dat een financiële tegemoetkoming als gevolg van beëindiging door opzegging kan worden verkregen op grond van de Faillissementswet. Hierin is dus voorzien door het kunnen maken van aanspraak op de huurpenningen die opeisbaar worden in de periode tussen datum van faillietverklaring en datum van beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder krijgt deze huurpenningen uit de boedel van de failliet als boedelschuld. Het betreft een preferente vordering. Afspraken tussen verhuurder en huurder mogen deze regeling niet doorkruizen, volgens de Hoge Raad.
Om toch aanspraak te kunnen maken op de bankgarantie in geval van faillissement zou in de huurovereenkomst een ontbindingrecht ten behoeve van de verhuurder kunnen worden opgenomen voor het geval de huurder failliet gaat, waaraan een schadevergoedingsverplichting wordt verbonden met dekking onder de bankgarantie. Echter, aangezien de wet bepaalt dat ontbinding van de huurovereenkomst ten aanzien van een gebouwde onroerende zaak slechts ontbonden kan worden in geval van een tekortkoming zijdens huurder door een uitspraak van de rechter, zal beëindiging door opzegging zijdens de curator op grond van de Faillissementswet meestal eerder plaatsvinden.
Er bestaat dus verschil tussen faillissement van de huurder van roerende zaken en onroerende zaken. Immers, bij roerende zaken kan op grond van een contractuele bepaling de huurovereenkomst in geval van faillissement buitengerechtelijk ontbonden worden en aanspraak gemaakt worden op een schadevergoeding, terwijl dat bij onroerende zaken niet kan, zoals hierboven omschreven.

Kortom, het is niet meer zo zeker, ondanks de bepaling opgenomen in de bankgarantie dat de bank zal uitkeren in geval van faillissement van de huurder, dat u als verhuurder de bankgarantie kan innen ter dekking van misgelopen huurpenningen in geval van faillissement van de huurder door het gewezen arrest van de Hoge Raad.

Bron: Steengoed, nummer 3, oktober 2011 

Op dat moment komt u voor een aantal beslissingen te staan. Gaat u de woning verkopen of opnieuw verhuren? Indien u besluit opnieuw te verhuren, gaat u de woning dan verhuren in de huidige toestand of gaat u de woning eerst verbeteren?

In de meeste huurovereenkomsten is een opzegtermijn opgenomen. U doet er als verhuurder verstandig aan die termijn te benutten om zich te beraden over de hiervoor gestelde vragen. Dit kan de tijd dat een woning na vertrek van de huurder leeg staat bekorten.
Bij uw afweging is van belang dat woningverbetering bij mutatie relatief eenvoudig realiseerbaar is in vergelijking met woningverbetering in bewoonde staat.

Uw rendement op eenvoudige wijze aanzienlijk verbeteren.
De recente wijzigingen in het Woningwaarderingstelsel maken het in een aantal gevallen mogelijk om uw rendement op zelfstandige huurwoningen aanzienlijk te verbeteren door het doen van relatief overzienbare investeringen in woningverbetering. Afhankelijk van het huidige uitrustingsniveau en de energieprestatie van de woning kunt u het puntenaantal aanzienlijk verhogen. De kunst is een uitgebalanceerd pakket comfortverbeteringen samen te stellen tegen zo gering mogelijke investeringskosten. Die verbeteringen kunnen uiteraard gericht zijn op het verkrijgen van een hoger energielabel, maar u kunt het aantal punten ook flink verhogen met andere comfortverbeterende maatregelen zoals het plaatsen van een luxe keuken of luxe badkamer. Met de laatste maatregel kunt u bijvoorbeeld het aantal punten maximaal verdubbelen in vergelijking met een standaard keuken. Als vuistregel kunt u uitgaan van 1 extra punt per € 227,00 extra investering. Als u een centrale verwarmingsinstallatie aanlegt die eerder nog niet in de woning aanwezig was levert dat per verwarmd vertrek 2 punten op en per overige verwarmde ruimte 1 punt per ruimte. Als u verstandig investeert gaat na verbetering een hogere maximaal toegestane huurprijs gelden.

U kunt bij ons natuurlijk terecht voor advies en tevens zijn wij bereid een puntentelling van de woning te maken.
Provast Beheer is een gecertificeerd energielabeladviseur, derhalve kunnen wij ook Energielabels maken en aanmelden.
 

De Tweede Kamer heeft op 8 maart 2011 toch de plannen aanvaard om de energielabels op te nemen in de puntentelling, die de maximaal toegestane huurpijs bepaalt. >>lees verder

Er is geen onderwerp, waarover meer vragen zijn binnengekomen bij ons bureau, dan over de waardering van zelfstandige woonruimte in box 3 bij de aangifte Inkomstenbelasting 2010. >>lees verder

Bij de verhuur van een woning, zeker in Amsterdam, komt nogal wat kijken. De regelgeving is strikt en de Dienst Wonen in Amsterdam controleert sinds september 2006 streng. Verhuren in Amsterdam mag alleen met de daarvoor vereiste vergunning en die kan bij overtreding van de regels ingetrokken worden. Wij kunnen u begeleiden bij de aanvraag van deze vergunning. Vervolgens dient een kandidaat-huurder, afhankelijk van de puntentelling van een woning, aan een aantal eisen te voldoen die de gemeente Amsterdam aan hem stelt. Ons kantoor is geheel op de hoogte van deze regelgeving en kan u desgevraagd bijstaan.